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    国家统计局:前5月全国房地产开发投资和销售增速有所回落
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    前5月,全国房地产开发投资和销售增速有所回落,但仍处于高位。专家表示,由于新冠肺炎疫情影响,去年同期相关数据呈现前低后高的走势,导致今年投资和销售累计增速逐月走低。值得注意的是,在融资环境收紧的背景下,房地产开发企业到位资金结构有所变化。

    投资增速放缓但仍处高位

    1月~5月,全国房地产开发投资54318亿元,同比增长18.3%,相比1月~4月投资增速21.6%,下滑3.3个百分点。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为,开发投资累计同比增速自2月上升至高点38.3%后连续3月收窄,但增速水平仍维持在较高水平,房企投资信心仍存。

    值得注意的是,由于新冠肺炎疫情,去年全国房地产开发投资在2月跌落谷底,随着疫情得到有效控制,投资逐渐恢复正常水平,造成今年相关数据的同比基数不断增大,同比增速出现逐步滑落的趋势。与无疫情影响的2019年同期数据相比,今年1月~5月全国房地产开发投资增长17.9%,1月~4月则增长17.6%,增速稳中有扩。

    单月来看,今年5月开发投资额为14078亿元,环比上涨11.2%。贝壳研究院高级分析师潘浩认为,半年业绩压力导致房企在5月加大投资力度,5月新开工面积为2.0444亿平方米,环比增长15.2%。随着集中供地的持续推进,新开工面积对开发投资的促进作用仍将持续。

    竣工面积增速大于新开工面积增速。1月~5月,房屋竣工面积2.7583亿平方米,同比增长16.4%;房屋新开工面积7.4349亿平方米,同比增长6.9%。单月来看,5月房屋竣工面积为4847万平方米,环比增长34.12%,房屋新开工面积为2.044亿平方米,环比增长15.23%?粗と衔,集中供地、融资收紧、销售增速回落等因素对房企开工形成一定压制。东方证券认为,2021年为竣工大年,竣工对新开工存在一定挤出效应。随着土地市场逐渐活跃,预计下半年新开工面积可能会再度小幅升高。

    土地购置面积今年首次负增长。1月~5月,房企土地购置面积4396万平方米,同比下降7.5%,1月~4月为同比增长4.8%;土地成交价款1931亿元,同比下降20.5%,1月~4月为同比下降29.2%。

    楼市需求依然旺盛

    1月~5月,商品房销售面积6.6383亿平方米,同比增长36.3%;比2019年同期增长19.6%,两年平均增长9.3%。商品房销售额7.0534万亿元,增长52.4%;比2019年同期增长36.2%,两年平均增长16.7%。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,今年年初以来,全国商品房销售面积同比增速连续三个月收窄,但销售面积依旧处于高位,比无新冠肺炎疫情影响的2019年高19.6%,显示当前楼市需求依然旺盛。销售金额增长幅度高于销售面积增长幅度,一方面是因为热点城市房价上涨,另一方面是因为房企在热点城市及都市圈的销售比重增加。

    从单月数据来看,5月商品房销售面积1.6078亿平方米,环比增长12.45%;商品房销售额1.6925万亿元,环比增长11.12%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,5月市场依然保持较高活跃度,但是,不少城市出台调控政策抑制房价过快上涨,导致5月全国商品房销售额环比涨幅小于全国商品房销售面积增幅。

    据贝壳研究院统计,5月南京、北京、深圳、西安等13个城市发布15次房产调控政策。其中,多个城市年内多次调控,且为前期政策的升级,分别从限购、限售、公开摇号、捂盘惜售及人口落户等角度出台相关政策,潘浩认为,预计短期内调控升级仍将延续,这对商品房价格起到了较好的稳定作用。

    分地区来看,东部地区销售表现亮眼。东部地区商品房销售面积28385万平方米,同比增长42.5%;销售额41511亿元,增长61.8%。中部地区商品房销售面积18003万平方米,增长41.3%;销售额13760亿元,增长55.3%。西部地区商品房销售面积17890万平方米,增长24.9%;销售额13497亿元,增长31.0%。东北地区商品房销售面积2106万平方米,增长22.2%;销售额1766亿元,增长22.3%。

    销售回款占比持续提升

    1月~5月,房地产开发企业到位资金8.138万亿元,同比增长29.9%;比2019年同期增长22.0%,两年平均增长10.5%。其中,国内贷款1.0873万亿元,增长1.6%;利用外资25亿元,下降26.5%;自筹资金2.2686万亿元,增长12.8%;定金及预收款3.1738万亿元,增长62.9%;个人按揭贷款1.34万亿元,增长32.0%。

    潘浩认为,低基数导致房地产开发企业到位资金同比增幅处于高位。但需要注意的是,2020年下半年以来房地产金融环境持续收紧,各项到位资金尽管保持同比增长,但增速持续下降。销售回款占比持续提升,为房企到位资金的主要来源。国家统计局数据显示,定金及预收款在房地产开发企业到位资金的占比由1月~3月的37.41%上升至1月~5月的39%。

    李宇嘉认为,全国房地产开发企业到位资金同比增速继续保持在高位,但结构发生了很大变化。由于信贷紧缩,国内贷款、个人按揭贷款增速明显收窄。

    单月数据来看,5月房企到位资金1.7838万亿元,环比增长10.95%。其中,国内贷款1830亿元,环比增长0.49%;个人按揭贷款2662亿元,环比下降8.05%。

    方正证券认为,房企到位资金增速面临持续下滑压力。3月下旬以来,信贷持续收紧,房贷利率持续上行,多地严审购房首付资金来源,且合理控制房贷占比,房贷审批时间拉长,预计个人按揭贷款的增速将持续收窄。

     

     

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